本文作者：叶健汉，广西同望律师事务所高级合伙人，企业破产与重整法律事务部主任
破产法语境下房地产企业破产中各类特别优先债权的保护机制之一
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【编者按】企业破产法对有财产担保的债权、职工债权、社保和税款债权、普通债权进行了分类，并在破产清算的章节对债权清偿的先后顺序进行了排位。在破产法语境下，通常认为比普通债权得到优先受偿的债权为优先债权，这些优先债权我们将之称为一般优先权的债权。在房地产企业破产案件当中，有一些债权比一般优先权更应得到优先受偿的债权，我们将之称为特别优先权的债权。对于这些具有特别优先权债权应如何清偿，企业破产法语焉不详，没有给出明确的答案。笔者试图对这些特别优先权的定义、排位和保护机制等进行探讨，试图通过抛砖引玉的方式，引起大家的关注，最终达到大家参与到特别优先权的探讨和研究中来，并将研究成果用于指导实践中遇到的在清偿破产财产时对这些特别优先权应如何进行排位清偿的问题。现编者将文章通过分期刊出的方式展示给大家，希望得到大家的指导和斧正。
第一期 被拆迁人特别优先权
房地产企业由于经营不善等原因造成不能清偿债务，并且资产不足以清偿全部债务或者缺乏清偿能力，或者有明显缺乏清偿能力可能的，依据当事人的申请可以进入破产程序。房地产企业进入破产程序后，由于破产财产有限，极易造成各债权人之间为取得尽可能多的破产财产而相互争抢优先受偿顺位的情形。为避免出现上述情形，企业破产法对优先权债权和债权清偿的顺位作出相应的规定，具体法律条文为企业破产法第109条和第113条，其中，企业破产法第109条规定对破产财产享有担保权的权利人，对该特定财产具有优先受偿的权利，即是有担保财产的权利人可依据本条的规定获得优先于排位在后的债权人获得优先清偿破产财产的权利。企业破产法第113条对企业破产清算的情况下破产债权的清偿顺位做出了相应的安排，即规定破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照破产企业欠付的职工工资等费用、欠缴的社保费用和税款、普通债权等顺位进行清偿。可见，企业破产法根据债权的性质和类型将债权分为有优先权的债权和普通债权，并根据各债权的性质和类型安排分配清偿财产的顺位，以保证各债权人之间在公平、公正、有序的情况下受偿破产财产。
上述规定对解决破产债权清偿的分配顺序、解决各债权人的定纷止争起到一定的作用。但是，由于房地产企业破产当中特别优先债权多而且有一定的特殊性，导致法律条文未能含括所有的优先债权类型，未能解决实务当中的清偿优先债权的顺位问题。其实，在具有优先权的债权当中，其得到清偿债权的顺位也是有先后顺序的。为方面排序起见，笔者将企业破产法规定的办理有财产担保的债权、职工债权、社保和税款债权统称为一般优先权的债权。将优于前述债权得到清偿的债权称为特别优先权的债权。那么，在破产法语境下，对房地产企业破产债权拥有特别优先权的债权有哪些？这些特别优先债权产生的理论基础和法律依据又是什么？如何安排他们的清偿顺位等问题需要一一界定。笔者拟对上述问题进行梳理，找出理论基础和法律依据，然后对优先权的顺位进行排位，以确定清偿债权的先后顺序。
房地产企业破产当中的优先权，是指基于特殊的法律规定而赋予某些对房地产企业拥有债权的债权人就清偿破产财产所得赋予一种优于普通债权人、甚至一般优先权债权人得到清偿的权利。在房地产企业破产案件当中，除一般优先权的有财产担保优先权、职工债权、社保费用和税款优先权等类型的优先权的债权外，尚存在被拆迁人优先权、消费购房者优先权、工程款优先权、真实且已备案登记购房者优先权、租赁房屋优先权等特别优先权的债权。现笔者对各类特别优先权分析如下，以寻求一种保护这些特别优先权对机制。
一、被拆迁人特别优先权的保护机制
笔者认为，被拆迁人特别优先权是指在房地产企业破产案件当中，被拆迁人就其房屋被拆迁未得到补偿安置而对破产的房地产企业享有的优先一般优先权债权得到清偿的权利。法律应当赋予被拆迁人这种特别优先权的权利，其理由如下：首先，房地产项目往往是在原被拆迁房屋所在的土地地上拆除包括被拆迁人的房屋后建设而成的，被拆迁人的房屋被拆迁后，如果无法得到安置，将会丧失生存所依赖的居住房屋，所以，基于生存权的需要，在对破产财产进行清偿时，应当赋予被拆迁人特别优先权的权利。其次，拆迁人拆迁被拆迁人的房屋之前，如被拆迁人选择按照所有权调换形式调换房屋的，拆迁人往往与被拆迁人订立按照所有权调换形式的拆迁补偿安置协议，协议明确约定拆迁人以位置、用途等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，补偿安置房屋也是一种特殊的房屋买卖方式，被拆迁人用房屋被拆迁作为对价已先行将房款支付给了拆迁人。补偿安置的房屋属于买卖的一种特定物，所以，在清偿破产财产时，应当赋予被拆迁人特别优先权。
鉴于被拆迁人列为具有特别优先权的债权人，在拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时，应责令拆迁人或第三人缴纳与拆迁补偿安置房屋同等价格的款项作为保证金，当房地产企业将进入破产程序后，该保证金不应被列入破产财产，而作为清偿被拆迁人特别优先权的保障。
当房地产企业进入到破产清偿债务的阶段时，分别根据补偿安置房屋的建设情况对被拆迁人特别优先受偿权进行保护。第一，如补偿安置的房屋尚未建设的，应将保证金支付给被拆迁人，用以保障被拆迁人以同等价款购买其他房屋；第二，如补偿安置的房屋还未完成建成的，应在保证金中提取相应部分款项作为完成施工的资金，房屋建成后把符合交房条件的房屋交付给被拆迁人，并协助被拆迁人办理产权登记手续；第三，如补偿安置的房屋已经建成的，已建成房屋不应被列入破产财产，而应将房屋交付给被拆迁人，并协助被拆迁人办理房屋登记手续。
以上保障措施，可以达到当房地产企业破产后，被拆迁人特别优先权得到有效保护的目的。
（预告：下一期，本文作者将发表对消费购房者优先权进行探讨的文章，请大家予以关注）
本文来源：微信公众号“同望破产管理人团队”
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